2014年5月15日上午9点直播云梦县人民法院一起房屋拆迁安置补偿合同纠纷案
[主持人] 说: 各位网友，大家好!
[主持人] 说: 今天上午我们将直播一起由云梦县人民法院审理的一起房屋拆迁安置补偿合同纠纷案件。
[主持人] 说: 担任今日庭审的审判员是：审判长，审判员朱建国，人民陪审员万翠琴，书记员郭文娟。下面庭审即将开始！
书记员: 请旁听人员保持安静，现在宣布法庭纪律：
1、未经法庭允许不得录音、录像、摄影；
2、除本院因工作需要允许进入审判区的人员外，其他人员一律不准进入审判区；
3、不得鼓掌、喧哗、吵闹以及实施其他妨害审判活动的行为，未经审判长许可，不准发言、提问；
4、旁听人员如对法庭的审判活动有意见，可在休庭或闭庭后，口头或书面向法庭提出；
5、对于违反法庭规则的人，审判人员可以口头警告训诫，也可以没收录音、录像和摄影器材，责令退出；
6、对哄闹、冲击法庭、侮辱、诽谤、殴打审判人员等严重扰乱法庭秩序的人，依法追究刑事责任，情节较轻的予以罚款；
7、请关闭随身携带的手机、寻呼机
对于违反法庭纪律的人，审判长给予口头警告、训诫；没收录音、录像和摄影器材,责令退出法庭或者 经院长批准予以罚款、拘留。对严重扰乱法庭秩序的人，依法追究刑事责任。
书记员：全体起立，请审判长、审判员、人民陪审员入庭就坐。
书记员：坐下,报告审判长，本案当事人及其诉讼代理人均已到庭，准备就绪，请审判长决定是否开庭。
审判长：现在开庭。
审判长：核对当事人及其诉讼代理人的身份。
委托代理人：王忠德，湖北证本律师事务所律师，代理权限特别授权，即代为承认、变更、放弃诉讼请求，进行和解、调解，代为上诉等。
审判长：被告的委托代理人陈述你们的基本情况。
被 告：湖北恒馨房地产开发有限公司，住所地：云梦县城关镇安平路特88号。
委托代理人：栾国学，男，（基本情况略），代理权限一般代理。
委托代理人：李踊，男，（基本情况略）。代理权限一般代理。
第三人：云梦县邮政局，法定代表人陈洪涛，该局局长。（未到庭）
委托代理人：杨晓林，湖北孝法律师事务所律师，代理权限一般代理。
审判长：各方当事人对对方出庭人员有无异议？
被 告：没有异议。
第三人：没有异议。
审判长：当事人及诉讼代理人身份经核对无误，且双方当事人对对方出庭人员均无异议，各方当事人及诉讼代理人出庭符合法律规定，依法允许到庭参加诉讼。
今天在此公开开庭审理原告邓翠玲诉被告湖北恒馨房地产开发有限公司房屋拆迁安置补偿合同纠纷一案，依法适用普通程序由审判员李德坤担任审判长、审判员张红娟、人民陪审员刘俊明组成的合议庭，书记员郭文娟担任本庭全部记录。
现在向你们告知诉讼权利、义务及庭审中应遵守的法庭纪律。
一、不得喧哗、吵闹；发言、陈述和辩论，须经审判长许可；
二、当事人有权申请审判人员、书记员回避的权利。
对合议庭以上人员有下列情形之一的，可以申请回避：
⑴是本案当事人或者当事人、诉讼代理人的近亲属；
⑵与本案有利害关系；
⑶与本案有其他关系，可能影响对案件公正审理的。
三、当事人有权委托代理人，提出回避申请，收集、提供证据，进行辩论，请求调解，提起上诉，申请执 行；当事人必须依法行使诉讼权利，遵守诉讼秩序，履行发生法律效力的判决书、裁定书、调解书所确定的主文内容。
四、双方当事人可以自行和解；原告可以放弃或者变更诉讼请求；被告可以承认或者反驳诉讼请求，有权提起反诉。
五、原告未经许可中途退庭的，可以按撤诉处理；被告反诉的可以缺席判决；被告未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。
审判长：刚才审判长交待的当事人的诉讼权利，义务和应当遵守的诉讼秩序听清楚了没有？是否申请回避？
原 告：听清楚了。
被 告：听清楚了。
第三人：听清楚了。
审判长：对上述审判人员、书记员是否申请回避？
原 告：不申请回避。
被 告：不申请回避。
第三人：不申请回避。
审判长：根据民诉法第138条的规定，现在进行法庭调查。首先询问双方当事人有无证人出庭作证？
原 告：没有。
被 告：没有。
第三人：没有。
审判长：由原告陈述起诉的请求及理由。
原 告：诉讼请求一、依法判令被告履行合同义务，立即将还建的位于云梦县城关镇文化路特1号（即原粮油议价公司门面，梦泽大道与文化路交汇处）的二间门面房（不少于100.8平米面积自北向南第二、三间）移交给原告；判令被告计算原告的滴水面积并还建5.25平米的门面房屋给原告；判令被告计算门面房内所建立柱灯设施的面积并据实按面积和楼层数计算应还给原告相应面积的门面房屋；判令被告为原告办理二间门面房屋的权属证书并承担违约金163296元；判令被告承担逾期交房而给原告造成的租金损失15000元（具体肃清详见附：原告具体诉讼请求）；
二、依法确认被告与第三人2013年8月8日签订的第2013-2-005号《商品房买卖合同》涉及原告二间门面房100.8平米及相应补偿给原告面积的部分无效；
三、被告及第三人承担本案的诉讼费用。
审判长：原告还有什么补充？
原 告：要被告还100.8平米的的面积，立柱占用的面积应该补足，第一、第三实际上市一个诉请，不足的多退少补。
审判长：由被告进行答辩。
被 告：详见书面答辩状。
审判长：第三人代理人进行答辩。
第三人：1、答辩人同湖北恒馨房地产开发有限公司签订的买卖合同合法有效；2、原告诉称第三人与恒馨公司串通没有事实依据。（详见书面答辩状）
审判长：下面进行庭审举证、质证，首先由原告进行举证。
原 告：证据一、原告身份证复印件，证明原告的身份信息及主题资格；
证据二、企业信息，证明被告的基本信息及主题资格，证据来源工商局；
证据三、《房屋拆迁还建协议》及附原房产证，证明2011年4月22日原被告签订《房屋拆迁还建协议》约定：原告的而建门面为74.1平米，被告改建后在原址还给原告不低于100.8平米的二间门面，门面为正面朝东，自北向南，改建后的第二、三间，每间宽度不低于3.5米，内部几何形状四正，不能有影响美观和占用空间的各种设施和管道，不允许有立柱，门面房正负零不低于门前人行道，内空净高度不低于5.2米；原告门面房现有滴水面积，若被告在还建后门面房无地水师，应按滴水面积的一半还建；还建工期约定为20个月，自原告搬出门面房之日起算；
证据四、2013-2-005《商品房买卖合同》复印件，证明2013年8月8日被告未经原告同意将原告的二间门面房（自北向南的第二、三间计100.8平米）一同卖给第三人并签订《商品房买卖合同》，该合同因违反《合同法》第52条自签订时无效；
证据五、城南派出所案卷一套，证明第三人在原告二间门面房内建自动取款机等营业设施，推到原告装修的间墙、毁坏建筑材料，给原告造成经济损失，城南派出所多次出警处理，第三人为此向城南派出所提供了上述《商品房买卖合同》。
审判长：被告方发表质证意见。
被 告：对前四组证据真实性均无异议，对证五被告未参与，与被告无关，因此不予质证。
审判长：第三人就原告的证据发表质证意见。
第三人：对证一、二没有异议；对证三1、原件与复印件邓翠玲签字时间不一致，有添加笔记，请法庭核实，对真实性不发表质证意见，2、根据这个协议内容还建100.8是不明确的，还建100.8是建筑面积还是套内建筑面积协议上未约定清楚，到底是应该还100.8还是多于或少于这个数字，约定的第二、第三条矛盾，因此100.8的数字是不准确的；
审判员：第三人，问一下你对这个质证意见与你们有什么厉害关系？
第三人：我们的意思是100.8本身是不明确的，对效力的认定请法庭进行确定。
审判长：继续质证。
第三人：对证三的房产证真实性情法庭核实，房产证是面积也与原告所说74.1平米面积不一致；对证四真实性无异议，但对证明目的有异议，我们认为我们同恒馨签订的合同合法有效的；对证五真实性无异议，证明目的有异议我们是同开发商签订合同由他们交付，到目前为止我们是这两间门面房的合法拥有人，原告只是一个待定的形式。
原 告：还建所说的两个不确定是不成立的，面积多少不是由第三人追究的，而是原告与被告的关系，对于面积是不少于100.8平米，是双方约定了的。
审判长：原告，你们房产证加起来是71.74，而你们说的面积是74.1，面积的差异是怎么回事？
邓翠玲：这个是实际测量的面积。
审判长：下面由被告进行举证。
被 告：证据一、营业执照、组织机构代码证，证明被告的主体身份；
证据二、房屋拆迁还建协议，证明原被告之间对门面相关事项约定；
证据三、商品房买卖合同，证明签订的事实；
证据四、建筑施工设计图纸，证明被告是依据施工设计方案施工建设的事实；
证据五、原告诉状及其他证明文件。
审判长：由原告质证。
原 告：对证一、二、三、五无异议，对证四真实性无异议，对证明目的有异议。
审判长：第三人发表质证意见。
第三人：对证一没有异议，对证二同原告提供的证据质证意见，对症三无异议，对证四与我们无关，不发表质证意见，对证五租赁洽谈纪要真实性有异议，没有第三人及参加会议人签字，不能证明第三人参加了房屋租赁的协商，更不能证明第三人知道原告的拆迁房屋安置房。
审判长：由第三人举证。
第三人：证据一、《商品房买卖合同》，证明第三人购买的商铺约定建筑面积575平米，单价每平米24000元，共计人民币1380元，及双方约定其他权利和义务内容
证据二、销售不动产同意网络发票，证明第三人依约履行，于2013年8月27日向被告支付购房款690万元，于2013年9月3日向被告支付购房款621万元，共计支付购房款1311万元。
证据三、《湖北省邮政营业网点装修改造合同》、建筑业统一网络发票；
证据四、《接受安检回执单》、现场照片，证明原告多次带人对第三人装修后的商铺进行恶意破坏及向公安机关报案的事实。
审判长：由原告对第三人提供证据质证。
原 告：对证一真实性无异议，对证明目的有异议，我们认为第三人明知这个门面房是原告的，和被告故意串通买入名下；对证二真实性无异议，对证三真实性无异议，对证明目的和对象有异议，我们认为他们不能处分和装修；对证四真实性有异议，照片不是公安机关提供，是第三人自己拍的，没有公安机关盖章，不能证明是否在公安机关立案，请求法庭做出认定。
审判长：由被告质证。
被 告：对证一无异议，对证二无异议，对证三认为与本案无关，对证四真实性无异议，我们曾多次协调过。
审判长：原告还有无证据提供？
原 告：没有。
审判长：被告方还有无新证据向法庭提交？
被 告：没有。
审判长：第三人还有无证据向法庭提交？
第三人：没有。
审判长：相互发问阶段，原告有无问题问被告？
原 告：被告，你们开发第二期诉争房屋办理预售登记没有？
被 告：商品房预售许可证办理了，房屋备案登记部分备案，部分没有备案。诉争的没有备案。
原 告：诉争房屋竣工没有？
被 告：没有验收就是没有竣工
原 告：对业主交付没有？
被 告：正在交，部分交了，部分没交
原 告：对第三人与本案原告交付没有？
被 告：口头协议给第三人
原 告：办理书面手续没有？
被 告：没有
原 告：第三人，在你们签订商品房买卖合同之前是否想租赁，与原告或以外人商议过？
第三人：没有。
审判长：被告有无问题问原告？
被 告：没有。
审判长：第三人有无问题发问？
第三人：被告，我们装修你们是否同意？
被 告：没有，当时是你们说东西没有地方放，只是让你们进入
审判长：法庭问几个问题，
审判长：原被告，邓翠玲的房子是什么时候搬出
原 告：2014年底，在签还建合同之后
邓翠玲：我想补充说一下，当时第三人说我的合同时间的原件和复印件不一样是因为房子提前拆迁了。
审判员：你的房子之前租给别人干什么
邓翠玲：租给别人做饭馆
审判长：房产证是什么时候交的
邓翠玲：4月22日
审判员：被告是不是？
被 告：是的
审判员：被告你们是什么时候交房？
被 告：交房推迟了几个月。
审判员：你们有什么补偿？
被 告：租金一直在拿，我们都有记录。
审判员：被告，你们合同第5条内容真实意图到底是怎么样？
被 告：就是滴水还滴水，如果实在是还不了滴水就还门面房的面积。
审判员：被告，为什么跟第三人签合同？
被 告：邮政局的门面到期，我们是商谈租用，第5组证据也证实，他们多次找陈总，我们准备把文化路里面卖给他，他们不同意，后来我们想与原告协商把房子往南迁，我们在签订合同上是有错的。
审判员：这两间门面可以隔出来，怎么算面积，可以办房产证吗？
被 告：可以隔开，隔开后再可以办房产证。
审判长：经过庭审举证质证阶段，对没有争议的证据我们予以认定，对各方有争议的证据待合议庭评议后再予以认定，下面进行法庭辩论。首先由原告发表辩论意见。本案争议的焦点：1、合同中约定不应有立柱，但你们认为立柱是有效的；2、关于滴水的问题；3、违约金的问题，违约金到底是另算还是在租金里面；4、被告和第三人签订合同有无效的问题。你们同意吗？
原 告：同意。
被 告：同意。
第三人：同意。
审判长：首先由原告发表辩论意见。
原 告：1、立柱面积问题，按合同约定不允许有立柱，立柱面积应排除，按合同应补足100.8平米，被告说规划不是强制许可；2、关于滴水面积，必须经过城镇规划许可，如果不能就要还面积；3、关于违约金问题，逾期交房按每间每月2500元，依据相关法律规定，16万的违约金不是租金，这个事未办房产证起算的违约金；4、被告和第三人明知这个两间房屋已经与原告签订了还建合同，他们两人恶意串通，隐瞒原告，从签订合同之时就无效，因此请法庭支持原告诉请。
审判长：下面由被告发表辩论意见。
被 告：1、立柱问题，我们只能按图纸建造，不能为了原告面积不设立柱；2、滴水面积我们会根据整体面积，按规划部门来做；3、租金我们是按期支付，且合同中有计几条明确规定，所以不应承担违约金；4、签订合同之前我们是有责任，第三人也有责任，第五组证据说明第三人知道这两间门面是补偿给原告的，被告召集参加会议，第三人工作人员杨国强签字了，原告提供房产证相邻的靠北边的也签了委托书要我们来租门面，第三人是知晓门面是原告的。
审判长：由第三人发表辩论意见。
第三人：关于被告与第三人签订还建合同中通答辩意见，补充一点，原告没有证据证实被告和第三人恶意串通。
审判长：还有无补充意见？
原 告：被告谈到交房问题，合同约定20个月工期，不能交房责任都应在被告，所以被告理由不能成立；关于是否恶意串通，被告已经说了第三人是知晓这两间门面是还建给原告的，且第三人开始也是想租赁。
邓翠玲：我补充一点，关于立柱问题，当时说不是做31楼，所以立柱增大。本来说是做纯楼，是没有立柱的。
被 告：给原告租金每月2万，因为预期交房我们给原告的租金是3万元。
第三人：没有新意见。
原 告：同意
被 告：同意
审判长：鉴于被告方是一般代理，不能调解，待被告把意见带回后再做调解，下面由各方作最后陈述。
原 告：请法庭支持诉请
被 告：没有
第三人：坚持答辩意见。
审判长：庭审结束，双方当事人看过笔录无误后签名，下面休庭。
审判长：现在宣布闭庭（敲法槌）。
书记员：全体起立，请合议庭成员退庭。请旁听人员退庭。
[主持人] 说:今日直播到此结束。直播内容非庭审笔录，不具有法律效力。
[主持人] 说:感谢各位网友关注！
